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苏州突然急停土地出让 房价上涨拐点来临?

来源:未知 作者:admin 时间:2016-05-18 00:00 文字大小: 【大】 【中】 【小】 点击:
核心提示:转自微信公众号 光远看经济(ID:guangyuanview) 去年年底,我的文章《2016年这些城市的房价可能大涨》中,将苏州列为可能大涨的第一位,其他位列第一集团的有上海、南京、杭州、合肥等。后来房价上涨的事实证明,苏州成为二线城市中房价的领头羊。苏州一些

转自微信公众号 光远看经济(ID:guangyuanview)

去年年底,我的文章《2016年这些城市的房价可能大涨》中,将苏州列为可能大涨的第一位,其他位列第一集团的有上海、南京、杭州、合肥等。后来房价上涨的事实证明,苏州成为二线城市中房价的领头羊。苏州一些地方去年年底7000多的房子,不到半年之久,价格超过了2万,涨幅之大,令人咋舌。

5月17日,苏州市国土资源局决定将5块挂牌拟出让的土地以规划优化原因暂缓出让。媒体报道的真实原因是,苏州将出台很多包括限购在内的调控政策,为房地产降温。根据媒体的报道,5月17日下午,苏州市政府举行了例行会议,主题是稳定房地产工作,会议通过了限购方案,拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是,购房者须满足缴纳社保一年以上,个人所得税缴纳2年以上,另推出买房居住证满一年等硬性规定,以防炒房和补缴社保。

苏州突然急停土地出让 房价上涨拐点来临?

(图为苏州市政府5月17日会议通知)

如果这些消息属实,暂缓出让土地的行为则是苏州市政府冷却土地市场,从而让整个房地产市场冷静的举措。从最近二线城市的动态看,包括苏州、南京等在内的二线城市,土地市场和房地产市场热度互相影响。长三角地区地王频出,而且大多在包括苏州、南京等在内的二线城市,其热度甚至超过了一线城市。据媒体的统计,今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域“地王”;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率,刷新了3个区的“地王”纪录;合肥4月底出让6宗地块,单日揽金超过110亿元,最高楼面价溢价率292.11%。从土地出让金的情况看,前4个月二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%。

苏州突然急停土地出让 房价上涨拐点来临?

(图为2016年苏州土拍楼板价超过1.5万元/平方米的地块一览,数据来源:同策咨询)

在上海、深圳房价暴涨之后出台调控措施,一线房地产市场迅速冷冻,成交量相对于调控前几乎腰斩。那么,如果苏州等城市推出限购,二线市场是否也步一线城市的后尘冷冻,已经热得发烫的房地产之火如何会否向三线转移。

对于苏州、南京、合肥等二线城市的房价,笔者并不认为可以和上海等一线城市的房价比较。事实上,一线城市的房价在经历一季度的疯狂之后,房价的绝对值已经很高,是否存在泡沫尚待时间验证,但一线城市很多房价远高于欧美国家很多城市的房价已是事实。相反,苏州、南京、合肥等城市的房价,绝对值并不高,苏州疯狂,是因为之前价格过低,从价格本身看属于补涨,只是在货币宽松和房地产刺激政策的双重利好下,演化成了疯涨的行情而已。现在的房价已经相对合理,考虑到苏州自身城市的特点,以及苏州下辖的县市的替代性,在经历今年前四个月的疯涨之后,后续再疯涨的可能性很小。

在我看来,在当下,苏州的房地产市场搞限购,其实根本没有必要,效果可能适得其反。不限购,市场在释放购买力之后,自然回归正常。一旦限购,反而成为饥饿营销般的促销手段,引发新的恐慌性购买。对于全国的二线市场,笔者不仅不同意苏州的限购措施,对所有的施与二线的限购,在我感觉,是一种市场疯狂之后,为了防止急涨后的急跌采取的稳定市场的行为。

当然,这次二线城市房地产政策的转向和降温,也有一个背景,那就是5月9日权威人士的访谈,在访谈中,权威人士对当下房地产市场有三个重要观点:一是强调,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策;二是指出,恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取;三是提出在去库存过程中要加大户籍制度改革力度,建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度。

从杠杆和大力刺激的角度看,目前二线城市存在的最大的问题倒不是房价,而是土地市场的疯狂。开发商疯狂拿地,如果拿地的钱通过融资和加杠杆的方式取得,意味着未来一定会通过推高房价的方式确保获得利润,土地市场的加杠杆的危险比住房市场其实更为危险,这也是过去的事实所证明的。对于二线市场,应该严控土地市场的炒作,通过增大土地供应等方式平抑市场,并对开发商拿地的资金来源予以限制。通过土地市场的降温,而不是以前的限购的措施,对于市场的长久健康更为有益。

笔者认为,不管苏州等二线城市是否出台调控举措,今年房地产市场的热度在下半年降温的概率极大,市场的暴涨不可持续。买房者无需恐慌!下半年,随着货币政策回归稳健本位,楼市政策回归以人为本,而非加杠杆的周期,支持市场继续上涨的条件并不具备。不要忘了,这个市场在基本面上处于去库存的周期,即供大于求的状态。疯涨已经尾声,一些疯狂拿地的开发商很快会体会到冲动的惩罚。

文章来源:“光远看经济”微信公众号,腾讯财经已取得授权,再次转载需得到原公众号授权

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